UN PLACEMENT JUDICIEUX
Par Richard Perreault
En cette période d’incertitude économique, l’investissement dans des résidences pour personnes âgées demeure un placement judicieux.

La crise financière

On vous l’a dit et redit, nous sommes en pleine crise financière. Et lorsqu’on cherche des comparables, on cite invariablement le krach de 1929, la plus grande crise économique du XXe siècle, laquelle a marqué le début de la Grande dépression. Très humblement, je vous dirais que la comparaison est exagérée et, en ce qui concerne le marché immobilier, elle vaut surtout pour nos voisins du sud. Au Canada, et particulièrement au Québec, qui devrait mieux s’en tirer que bien d’autres provinces, nous disent les économistes, le ralentissement de l’économie à l’échelle mondiale ne devrait que ‘refroidir l’intérêt’ des acheteurs. « Nous nous attendons à ce que la correction des prix moyens à l’échelle nationale, comparativement aux sommets affichés à la fin de 2007, soit de 10% à 15%, soit bien en deçà du déclin observé à l’heure actuelle aux États-Unis » déclare l’économiste principale à la Banque Scotia, Adrienne Warren. Un récent sondage rendu public par l’Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités corrobore une telle opinion. Près de quatre canadiens sur dix croient encore que le moment est bien choisi pour acheter une maison. « Les titulaires de prêts hypothécaires résidentiels demeurent remarquablement optimistes pendant la crise financière », affirme l’Association

Pas d’effondrement du marché immobilier en vue

Est-ce à dire que tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes? Bien sûr que non. Un resserrement des conditions de crédit tant au niveau du financement des entreprises qu’à celui octroyé aux particuliers est à prévoir. En ces temps difficiles, les banques veulent s’assurer d’une meilleure qualité de leurs portefeuilles hypothécaires. Malgré tout, les institutions prêteuses représentant environ 70% de tous les prêts résidentiels du Québec sont parmi les mieux capitalisées. Par ailleurs, le soutien additionnel du gouvernement fédéral aux marchés canadiens de crédit, soutien consistant à acheter d’ici la fin de l’année financière des blocs de prêts hypothécaires à concurrence de 50 milliards, accroîtra encore plus l’accessibilité du crédit pour les ménages et les entreprises. Enfin, rappelons que les consommateurs québécois sont en mesure de respecter les modalités de leurs prêts hypothécaires et leurs décisions d’achat s’appuient sur leurs capacités financières. Cette situation favorise un marché immobilier solide qui ne connaîtra pas l’effondrement

« Les personnes âgées ont des revenus fixes, indexés au coût de la vie, à l’abri des secousses du marché du travail, des fluctuations du taux de chômage. Elles sont des locataires stables, qui ne manqueront pas de payer régulièrement leurs loyers. »

Une situation favorisant l’investissement dans la résidence pour personnes âgées

Un resserrement des conditions financières ne peut qu’influer sur le prix de vente d’une résidence, favorisant ainsi l’acheteur. En outre, la construction des grands immeubles destinés au marché des personnes âgées a diminué considérablement ces derniers temps. La baisse de 21% des mises en chantier des unités résidentielles à louer dans la région métropolitaine de Montréal, à la fin de 2008, par exemple, est en grande partie attribuable à la diminution de ce type de construction, nous dit la SCHL. C’est dire que le nombre d’unités pour personnes âgées disponibles a atteint un plafond et que ce marché arrive à saturation. Enfin, les taux d’intérêt ne cessent de baisser. De mois en mois, les institutions prêteuses offrent de meilleures conditions de prêt. Les taux d’emprunt sont à des bas historiques. Un exemple? En l’espace d’un mois, la Banque Scotia a récemment diminué son taux hypothécaire pour la période de cinq ans de 0.50%. Les personnes âgées ont des revenus fixes, indexés au coût de la vie, à l’abri des secousses du marché du travail, des fluctuations du taux de chômage. Elles sont des locataires stables, qui ne manqueront pas de payer régulièrement leurs loyers. Dans la conjecture économique actuelle, l’investisseur avisé n’aura que de bonnes raisons d’investir dans le marché immobilier pour personnes âgées.
Sources : ReMax. Banque Scotia. SCHL.


VIVRE DANS UNE RÉSIDENCE QUAND ON A 65 ANS… L’OFFRE RÉPOND-T-ELLE À LA DEMANDE?
Par Johanne Cottenoir

L

es résidences sont soumises, comme toutes les entreprises, à la loi de l’offre et de la demande. Elles offrent leurs services sur un plateau d’argent, à grand renfort de promotions, afin de séduire l’aîné ou la personne vieillissante. Et pourtant, si certains propriétaires déclarent fièrement qu’ils ont une « liste d’attente », nombreux sont ceux qui doivent affronter un taux d’inoccupation très élevé.

LES RÉSIDENCES D’AÎNÉS RÉPONDENT-ELLES AUX BESOINS DES BABY BOOMERS?

Lorsque je discute avec les « baby boomers » qui atteindront 65 ans vers 2011, plusieurs me disent vouloir profiter pleinement de la vie en réalisant «des projets de loisirs et voyager ». Pour d’autres, il s’agit de se trouver un emploi à temps partiel et faire de petits voyages. Il est à parier qu’une partie des baby boomers désirent d’ors et déjà un mode de vie qui leur donne cette liberté qu’ils sont en droit d’attendre. Après tout, ils ne sont pas si vieux! D’ailleurs, les publicités de résidences d’aînés présentent une image jeune de la clientèle visée, la résidence étant comme le reflet de ce dynamisme. Et pourtant, des alternatives aux résidences pour aînés existent bel et bien*. Que désirent les personnes qui auront 65 ans vers 2011 en matière de logement ?

VIVRE À LA MAISON… ENCORE ET TOUJOURS?

Nombreuses sont les personnes de 65 ans d’aujourd’hui qui disent vouloir encore vivre dans leur maison dans 10 ans, laquelle sera payée, et rémunérer des personnes pour son entretien. D’autres pensent vendre leur maison et acheter un condo ou aller vivre dans leur maison de campagne. Ceux qui vivent en loyer souhaitent rester dans le même logement et, s’il y a lieu, bénéficier des services de maintien à domicile. Parmi les futurs retraités qui n’ont pas de fonds de pension, plusieurs espèrent vivre dans une résidence pour personnes âgées à faible revenu (HLM). Quelle place les résidences d’aînés occupe-t-elle dans leurs projets de vie?

MOINS D’AÎNÉS DISPONIBLES

Rester à la maison le plus longtemps possible signifie donc que les exploitants devront attendre environ dix ou quinze ans avant de voir ces gens déménager dans leurs résidences d’aînés. Bien sûr, certains baby boomers y vivent déjà. Mais avouons qu’ils ne constituent qu’une faible part de cette population des 65 ans. Sur ce plan, il faut donc admettre que les résidences d’aînés ne s’adressent pas aux personnes qui ont présentement 65 ans ou, du moins, pas à la totalité des gens appartenant à cette tranche d’âge. À rappeler, donc, quand ils auront 75 ans. Et qu’en est-il dans ce cas des gens qui ont présentement 75 ans et plus ? Selon Kevin Hughes, économiste principal à la SCHL, le rythme de croissance de cette population ralentira au cours des prochaines années. «En effet, écrit-il, les gens qui arriveront dans ce groupe d’âge sont nés durant la grande dépression des années 1930, moment où la natalité avait temporairement diminué.»

Ainsi donc, le désir de rester à la maison des 65 ans et le creux démographique qui touche le groupe des 75 ans sont autant d’éléments à considérer quand vient le temps d’évaluer la demande. Et à cela s’ajoute fatalement la capacité de payer des baby boomers…

LA CAPACITÉ DE PAYER DES RÉSIDENTS

En effet, les personnes ayant présentement 65 ans et plus, contrairement à l’idée populaire, ne sont pas toutes riches! Les promoteurs sont pourtant à construire des résidences d’aînés à qui mieux mieux considérant manifestement cette clientèle comme une manne providentielle. Or le coût d’un studio est présentement d’environ 1 350,00 $ à 1 800,00 $ par mois, le tarif d’hébergement incluant l’électricité, le chauffage, le câble et un repas par jour...

Bien entendu, les gestionnaires de résidences n’ont pas le choix de hausser à chaque année le prix du loyer, puisque eux-mêmes font face aux augmentions des coûts d’électricité, de taxes, de salaires, de DAS et de la CSST, tout en risquant d’augmenter le taux de roulement ou d’inoccupation. Mais avouons que certains aînés ne pourront faire face à cette hausse de loyer et se tourneront vers d’autres résidences moins dispendieuses et offrant néanmoins le même service.

Tous ces éléments auront-ils un impact financier pour les gestionnaires de résidences privées pour aînés dans les années futures?

Sans chercher la recette miracle, devrait-on créer un « ticket modérateur » à la hausse du coût d’hébergement et des services à la carte sans couper dans le personnel et sans que le gestionnaire n’y perde sa chemise et les résidents leur qualité de vie ? Serait-ce un moyen de conjuguer les intérêts de l’un et de l’autre, de faire en somme se rencontrer, sur un terrain d’entente, l’offre et la demande?